09年欧冠利物浦:重磅發布 | 觀點指數·2019年1-5月中國房地產企業銷售金額TOP100

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利物浦曼联 www.yobpuf.com.cn 2019-05-31 17:37

  • 2019年即將過半,經歷了3、4月份樓市“小陽春”,5月份房地產市場的熱度似乎得以延續。

    七家房企過千億,規模與高質量發展難題

    2019年即將過半,經歷了3、4月份樓市“小陽春”,5月份房地產市場的熱度似乎得以延續。從觀點指數·2019年1-5月中國房地產企業銷售金額TOP100榜單來看,5月單月,TOP100房企銷售金額9595.44億元,相比4月單月銷售高峰稍微有所下降,但這個數字比1、2月份單月銷售則要高出不少。

    而如果進一步把每個階梯房企的單月銷售拆分來看,1-5月前100內的TOP10、TOP30、TOP50房企單月銷售也符合這一邏輯。除去市場的規律性原因,房企迎接了3、4月份的一波銷售小高峰后,沖刺的姿態也有所改變。進一步來講,這也可以看作是房企為6月份的年中銷售作做沖刺準備。

    數據來源:觀點指數

    根據觀點指數·2019年1-5月中國房地產企業銷售金額TOP100榜單,1-5月,銷售金額進入千億門檻的房地產開發商已達7家,與去年同期相比增加1家,環比今年前4月則增加2家。

    1-5月,TOP5、TOP30、TOP50、TOP100房企銷售金額分別為11666.33億元、27649.1億元、33652.27億元以及40656.63億元。值得一提的是,集中度越高,頭部房企在規模方面尋求突破的難度也越大。數據顯示,同比2018年1-5月,TOP5開發商銷售金額增長僅為3.20%,而TOP100房企的銷售金額增長則可以達到14.54%,二者差距甚大。

    數據來源:觀點指數

    事實上,經過一輪規模的增長,房地產市場漸趨于理性,追求有質量的發展,這對房地產開發商的運營能力,財務、利潤等盈利指標都提出了要求。從監管的層面來看,這表現在交易所等機構對房地產企業監管力度的加強。

    繼4月份新城控股、珠江實業等企業遭到問詢后,交易所拉開了對企業問詢的序幕。進入5月份,上交所、深交所國內兩間交易所對包括泰禾、香江控股、光明房地產、樂視網、嘉凱城、金科、海航基礎等在內的十多家企業展開問詢。內容涉及企業的債務、現金流、銷售、投資、運營質量、關聯交易、盈利能力等各個方面。

    來源:觀點指數整理

    鑒于過去一段時間,房地產開發商往往利用高杠桿發展規模,不注重自身債務風險和盈利情況,這些監管措施很大程度上將有效監督及約束房地產企業投資行為。長遠來看,這也是房地產行業走向規范,健康、長遠發展的前提。

    商品房去化周期縮短,各能級城市出現分化

    統計局數據顯示,今年1-4月,商品房銷售面積42085萬平方米,同比下降0.3%,降幅比1-3月份收窄0.6個百分點;商品房銷售額39141億元,增長8.1%,增速提高2.5個百分點。具體來看,全國商品房銷售面積和銷售額增速在今年1-2月經歷最低點后開始回升,且銷售額相對比銷售面積來看,增速回升更快。

    數據來源:統計局、觀點指數整理

    這種趨勢反映在商品房價格上,則表現為商品房銷售價格的上漲。統計局數據顯示,4月份,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,同比上漲4.7%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,同比上漲12.3%;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%,同比上漲11.3%。

    另一方面,商品房待售面積減少的變化值在3、4月份也有一個回升。3月末,全國商品房待售面積相比2月減少605萬平方米,這也是自去年10月以來的最高值。數據反映,受益于房地產市場回暖,商品房取得了較好去化。

    數據來源:統計局、觀點指數整理

    機構統計數據顯示,今年1-4月,全國重點城市商品房平均去化時間為13.59個月、13.35個月、13.76個月以及13.06個月;同比來看,1-4月商品房平均去化時間分別增加12.50%、4.48%、3.74%以及減少2.46%。上述數據表明,前四月商品房平均去化時間在持續縮短。

    與此同時,商品房去化在不同能級城市之間卻表現出了差異和分化。前4月,一線城市商品房去化時間持續縮短、且幅度較大,去化時間由1月份11.59個月減少至4月份的8.04個月;二線城市去化周期亦有所改善。相對比之下,三線城市商品房去化周期進入3、4月份同比雖有所縮短,但其去化所用周期則由1月的18.8個月增加到4月的21.04個月。

    數據來源:觀點指數整理

    值得一提的是,三四線等一些中小城市本身缺乏人口和產業支撐,此前政策的收緊也導致該部分城市市場飽和度的增加。另一方面,2019年棚改計劃的公布更使得三四線城市的樓市失去了部分依賴。

    據了解,2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套,相比2018年的580萬套計劃,縮減約51%。數據顯示,今年棚改預計開工量除福建、天津、廣西等少數省市同比增長外,其余31個省市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌。

    這對于以三四線為主的中小型城市,無論是對其房地產投資的推動,或者是對商品房銷售的促進都形成不利好的因素。

    樓市過熱城市遭預警提示,“一城一策”“因城施策”基調不變

    3、4月份的一波樓市、地市“小陽春”出現,讓許多行業人士認為,政策調控或將迎來寬松的轉變。然而,進入5月中旬,蘇州、佛山、大連、南寧4座城市因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較高,遭到住房和城鄉建設部預警提示。

    而在此前的4月19日,住建部已對今年一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。國家統計局披露數據顯示,4月,大連、南寧新建商品房住宅環比分別上漲0.7%、0.9%,同比分別上漲13.2%、11.5%;同期,大連、南寧二手房環比分別上漲0.8%、1.4%,同比分別上漲9.1%、11.7%。

    機構數據顯示,蘇州4月份商品住宅成交面積為2017年至今第二高,達到118.8萬平方米。而此前蘇州單月最高成交量為2017年6月的119萬平方米。

    除此以外,地市的回暖也帶動了個別熱點城市土拍市場土地溢價率的持續走高。據統計,進入今年以來,蘇州土地市場攬金716億元,同比上漲12.5%。4月單月,蘇州成交土地建設面積98.29萬平方米,同比下降48.48%;單月土地成交均價8117元/平方米,同比增長94.56%,這是蘇州自去年8月以來的最高增長。

    數據來源:觀點指數整理

    值得一提的是,4月29日,中海地產以3.03萬元/平方米樓面價、總價35.63億元拿下蘇州工業園區湖東板塊宅地,刷新蘇州土拍紀錄。據了解,今年一季度以來,蘇州市土地市場過熱、一二手房價格出現倒掛,而該城市四月底房地產價格指數提高5%,已超過蘇州全年調控目標5%的界限。

    緊隨著,政策層面對于蘇州的調控開始收緊、并持續加大力度。5月27日消息稱,蘇州市政府日前聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會并指出:如果7月前蘇州樓市的幾大指標仍未得到控制,蘇州將繼續加碼擴大限售范圍、提高外地人購房需要的社保門檻等調控政策。

    這被稱為是2018年下半年以來最嚴厲的調控措施,而在此前5月11日、5月16日,蘇州已出臺“工業園、高新區重點區域新房限售3年”、以及“學區房調整為9年1學位”等調控政策給樓市降溫。目前,蘇州已被納入“70+1”個大中城市房地產指數監控范圍。

    政府層面曾多次強調2019年要以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標,蘇州此次調控的空前收緊,或者不會是一個特例,對于全國房地市場來而言,這都具有“樣板”性意義。這也再次說明,政策對于樓市的調控仍未見較大轉變,特別對于一些樓市、地市過熱的城市,政策的調控也只會抓的更嚴。

    目前,在持續放寬落戶條件,吸引人才以及“一城一策”、“因城施策”政策調控下,有分析指出,預計未來一段時間,全國城市地價溫和上行,熱點城市住宅地價增速回落幅度放緩,部分城市住宅地價環比漲幅略有回升,但基本穩定。

    審校:歐陽穎



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