13-14利物浦外套夹克:現場丨存量戰場 龍湖商業上海首個“收并購”項目入市

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利物浦曼联 www.yobpuf.com.cn 2019-09-30 20:11

  • 在商業存量改造市場獲取更多項目,擴大商業版圖,將成為龍湖商業的戰略路徑之一。

    觀點地產網 隨著一線城市核心區域的土地越來越稀有,存量市場成為商業地產商角逐一線商業的主戰場,而龍湖商業似乎有些姍姍來遲。

    9月27日,龍湖上?;旖稚桃迪钅空嬌?,這是龍湖商業在全國開業的第32座商場,上海和蘇州開業運營的第4座天街項目。

    2016年以來,龍湖商業在上海和蘇州已開業運營4座天街和1座星悅薈,分別是上海虹橋天街、蘇州獅山天街、上海寶山天街、上海閔行星悅薈和此次開業的上?;旖?。

    值得一提的是,這是龍湖繼去年9月下旬開業的北京房山天街后,第二個通過收并購后進行改造開業的天街項目,也是其在華東開業的首個收并購改造項目。

    過去,龍湖在商業地產的擴張上,大多通過招拍掛,以住養商等傳統模式,未踏入過存量改造領域。不過,在一線城市拿地逐漸困難的情況下,想要獲得優質的項目擴大投資物業的規模,收并購的改造成為新的渠道。

    另一方面,對重商的龍湖華東區域而言,此前的虹橋和寶山天街,都位于城市非核心區域,盡管龍湖有一定的品牌號召力,但從地段和表現上而言,都不及主城區的核心商業。因此,收并購也不得不成為龍湖新的選擇。

    龍湖商業收并購探索

    據了解,華涇天街前身為華涇商業商務中心,位于上海核心城區徐匯區華涇板塊正中心,毗鄰外環線徐浦大橋,于2012年開業。

    2018年3月,龍湖宣布與上?;質狄滌邢薰競獻?,以收并購合作形式拿下上述項目,并用一年半的時間對其進行改造和更新,龍湖擁有項目51%的權益。

    作為區域內唯一的商業中心,龍湖上?;旖紙裊阢尚星仿ふ?、吳涇鎮等人口重鎮,3公里內輻射32萬常住人口、3萬商務辦公白領。

    資料顯示,項目總建筑面積80028平方米,改造后的華涇天街總體量6.5萬平方米,出租率達到100%,上?;旖稚壇∽芫碚抨蝕飼敖檣?,該項目將成為上海軌道交通19和23號線“華涇站”的地鐵上蓋。

    據龍湖此前透露,在商業存量改造市場獲取更多項目,擴大商業版圖,將成為龍湖商業的戰略路徑之一。

    年初舉行的業績會上,CEO邵明曉上也曾提及:“天街選址基本上都是一二線城市的地鐵上蓋項目,有良好的區位優勢。”

    一方面,近年來一線城市的中心區域出讓的地塊出讓越來越少,競爭愈發激烈,高昂的土地價格和稀缺的土地資源,不管是對開發商還是投資商來說,獲取土地做增量的機會越來越少。成本較低、利潤空間大的存量改造一類的城市更新項目成為了房企們的新戰場。

    據觀點地產新媒體了解,此前包括華潤置地、大悅城、世茂、印力等國內知名的商業地產都曾做過商業存量改造項目,龍湖則屬于相對較遲進入的一批。

    此外,隨著擁有資金優勢的房地產基金大量進入存量市場,傳統地產開發商面臨的挑戰愈發激烈。

    另外從體量上看,北京房山天街和上?;旖值納桃堤辶慷疾蛔?0萬平方米,是天街產品中體量相對較小的,而截至目前只推出2個存量改造項目,也體現龍湖在這一領域的謹慎。

    據龍湖方面透露,在未來,龍湖商業將通過招拍掛和收并購并舉的措施,增加在一二線城市核心區位的空間布局。

    另一方面,相比增量而言,改造一個存量物業的難度并不低,這不只是外觀和租戶的改變,樓體結構老化所帶來的樓層設計、能源、電梯、采光與通風系統更新等一系列問題,龍湖都需要在時間段內解決。

    此前,龍湖商業北京房山天街商場總經理王叢穎在接受媒體采訪時就指出,“對于改造項目來說,不像做天街有成熟經驗可參考,因此遇到了一些難點。”

    而從龍湖透露的數據來看,龍湖上?;旖終逭猩搪視肫放仆嬌德仕锍?00%。另外半年報數據顯示,2019年上半年北京房山天街的出租率也達到99.9%。

    需要注意的是,消費市場隨時都在改變,不斷改造才是商業地產運營商唯一的不變。一個項目不能只依靠開業之初投入的精力和財力,更應在持久的運營過程中隨時緊跟市場,迎合目標客群的偏好和特征。

    華東商業掠影

    作為公司的第二大主航道業務,投資物業在龍湖的比例舉足輕重?;詿?,龍湖早前就提出未來將用回款的10%作為上限,用于持有型物業。

    而在龍湖的商業版圖中,除了大本營重慶以外,華東區域成為其發力的重點。

    觀點地產新媒體獲悉,今年以來,龍湖在南京接連計劃建設龍灣天街、六合天街、江北天街、河西天街等4座天街,而未來兩年內,龍湖商業將在滬蘇落子超過15座購物中心。

    據龍湖2019年半年報披露,龍湖目前已開業的商業項目包括22個天街,6個星悅薈,1個家悅薈,合計295.7萬平方米的商場建筑面積。值得注意的是,在22個天街中,有13個都位于川渝,大本營對于現階段龍湖商業發展的重要性不言而喻。

    但27座即將于2019年以后開業的商業項目中,華東區域(江浙滬)的占比就超過了一半,達到了14個。截至到今年年底,龍湖計劃開業商場數量將近40座,已開業商場面積達到近400萬平方米左右。

    不過,從目前的表現來看,華東區域尤其是上海天街的運營現狀并不理想。

    以極具代表性的上海虹橋天街為例,作為體量第四大的商業項目,約為17萬平方米,2019年上半年的出租率為90.1%,較2018年末下降0.2%,較2018年同期則下降2.4%,是集團所有計入收租項目中出租率最低的天街。

    在全國范圍中,2019上半年龍湖物業投資業務不含稅租金收入為25.8億元,同比增長39%。其中,商場收入為21.1億元,天街仍然是其主力輸出,貢獻了約93.6%。商場的半年銷售額為人民幣123億元,同比增長23%。

    “2020年要達到60億租金收入,指的是商業這一項。到2020年總計開業50個商業項目。今明兩年開業量比較大,而且都是高能級城市的地鐵上蓋。”邵明曉曾表示。

    顯然,商業作為龍湖發展的四大馬車之一,他對龍湖商業的發展極為自信,一方面源于天街選址的要求,另一方面則是出于運營能力和品牌效應。

    事實上,作為房地產+的產物,持有型商業項目的經常性收入成為了近段時間房企轉型的重點,例如旭輝、濱江等房企都有時間計劃提高租金方面的收入,從而抵消對物業銷售的依賴。

    目前同時運作的眾多天街商業項目和長租公寓“冠寓”的資金壓力顯然不小,這一類型的資金回報都需要時間。

    然而,諸多房企在推行的CMBS和REITs等資產證券化手段,就目前來看,龍湖并未有相關案例。

    此外,對于許多房企熱衷的分拆上市融資的計劃,邵明曉也并不急于變現,“商業現在還在孵化期,更不會輕易拿去賣,沒有分拆上市計劃。”

    CFO趙軼在一個月前的年中業績會上解答了龍湖資本運作邏輯,當商場NPI/COST大概運營到12-15%的時候,可能有些大的險資會尋求戰略合作,會出讓大概49%的股權給險資。同時,通過估值提升,將投入成本全收回并有一定收益,龍湖還能夠操盤并表,能夠收管理費。

    不過目前,國內的商業地產商還未實現這一運作模式,龍湖在商業地產上的資本管理和運營策略也仍待考驗。

    撰文:黎倩、李標    

    審校:楊曉敏



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