曼联对利物浦2019:城市更新大時代 2019城市觀點論壇廣州圓桌閉幕

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利物浦曼联 www.yobpuf.com.cn 2019-10-08 00:38

  • 城市更新不是“閉門造車”,擺在躍躍欲試的開發商面前的第一道難題,便是如何處理好利益分配難題、營造多方共贏局面。

    (2019年9月29日 廣州)已臨近十月,南方羊城的秋風才終于姍姍來遲。這陣秋風,似乎也輕輕吹向了這座城市的地市與樓市,降價、促銷、底價、流拍頻現,從而衍生出一些悲觀論調。

    但在另一個戰場,卻是喧囂熱鬧的——廣州目前的舊村改造明顯地迎來一個爆發期。

    一邊是政策繼續解綁,9月初廣東省人民政府發布推動三舊改造的重磅文件,黃埔區發布舊改10條措施;另一邊,富力、保利、越秀、時代、佳兆業、升龍等接連摘牌舊村。

    作為舊村改造乃至城市更新發展最為迅速的熱土之一,廣州對此的探索已長達十數年。從“三舊改造”到“城市更新”,從概念模糊到制度設計,這里誕生了獵德、楊箕村等舊改傳奇,也引來了本地虎與過江龍的同場競技。

    隨著時代變遷、城市發展,不管是內涵、機制、途徑等等,廣州的城市更新呈現出一個全新局面,進入了有機更新、迭代融合的新階段。

    于此時點,9月26日,以“迭代 城市更新”為主題的“2019城市觀點論壇廣州圓桌”在廣州舉行。眾多開發商城市更新部門高層、政府協會領導、專業機構精英齊聚一堂,圍繞政策改革、利益博弈、納儲成本等話題,參會者暢所欲言,尋求破解當前城市更新的復雜難題。

    舊改之機會

    城市更新的意義與影響不言而喻,它涉及到一座城市、一片區域、一個舊村的改造與重生等;也關乎著一個企業在土地稀缺且昂貴的情況下,能否尋得納儲新賽道。

    眾多影響因素中,政策與機制是決定城市更新進程與規模的重要因素,也是開發企業們身處其中的重要行動指南,改造成本核算、拆遷補償規定、審查報批程序、行政司法保障等等,每一個都是城市更新鏈條上的重要一環。

    與“因城施策”的主旋律一致,一座城市的城市更新政策、機制,同樣需要根據當地土地資源及城市發展情況而制定出不同模式。

    但對于其他探索者而言,觀察廣州這座古城是如何利用舊改推進城市發展,在政策機制上有怎樣的沿革與變遷,或許能帶來一定的樣本意義和深刻啟示。

    九月份,廣東省頒發了《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》即71號文,不少人將其視為廣東尤其是廣州舊改加速的一個重要節點。

    郝志彪  保利天河區新塘、新合、漁沙坦項目、柯木塱項目總經理  

    廣州圓桌現場的嘉賓同樣針對71號文進行了一場精彩的交流與討論,試圖通過對最新政策的研究,來研判是否能找到破解當前城市更新困局的途徑。有開發企業高層透露,政策出臺時公司董事長便要求城市更新業務高管細細研讀,并撰寫讀后感。

    其中,地價計收問題也是城市更新中企業最關注的話題,因為這直接關乎到用地成本。此次71號文,正是首次提出采取多種地價計收方式,支持開發企業降低用地成本。如具體提出,“三舊”改造供地,可以單宗或區片土地市場評估價為基礎,綜合考慮改造主體的拆遷安置費用,以及移交給政府的公益性用地及物業等因素來確定地價款;在保障政府收益不受損的前提下,允許以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款。

    有嘉賓認為,從法律條文上,這基本明確了舊改中融資地塊樓面地價的市場評估價,應低于傳統招拍掛凈地出讓的市場評估價,“說開發商博弈,其實就是博弈成本、博弈樓面地價。”
    此外,現場嘉賓還提出,此次新政還具有強化行政司法保障、簡化用地報批手續等功能,為開發企業帶來有利之處。

    張國梁 灣區智慧城市更新集團副總裁

    相比樂觀派,也有謹慎保守的嘉賓對此持不同意見,如舊改提倡產業引領,但有些并不適宜在舊村范圍內落地,能支持異地完成嗎?混改上國有土地怎么處理?政府可以如何兜底?等等。

    不同聲音之外,與會嘉賓還是達成一致,開發企業仍需密切關注相應配套政策的出臺,建立倒逼促進機制,在新機制新條文中找到破解當前城市更新業務難題與項目的機會。

    利益之平衡

    穿透復雜的舊改政策條文,開發企業真正想探尋的,或許是城市更新過程中的利益分配底色。

    誠然,城市更新不是“閉門造車”,擺在躍躍欲試的開發商面前的第一道難題,便是如何處理好利益分配難題、營造多方共贏局面。

    有嘉賓就認為,城市更新本質就是一場利益平衡的藝術、游戲,能否處理好利益分配問題是改造是否成功的基本條件;以及,城市更新的實質是利益的體現與平衡,利益是各方驅動力和融合劑。

    在這場關乎開發商、政府、村民的三方角力中,既有共同利益訴求,也存在利益沖突與矛盾,尤其是開發商與政府、開發商與村民之間。

    現場嘉賓的普遍共識是,開發商與政府之間博弈的重點是改造成本,開發企業在其中往往會選擇通過做大改造成本或支持納入改造成本,從而能獲得更多的融資面積、更低的融資地塊成本。此外,容積率、公建配套面積的大小同樣是困擾著開發企業與政府的難題。

    孟 嬿 龍湖地產廣州公司城市更新副總經理

    另一場長久拉鋸戰則發生在開發商與村民中,重點圍繞的便是拆遷補償問題。這一話題引起了現場開發企業的共鳴,更有嘉賓調侃稱“做舊改需要會喝酒、會講粗口”,惹來現場大笑。

    拆遷補償問題可以說是影響舊改進程的重大因素,有開發商嘉賓稱,其與所涉舊村談判時間長達十年,后續拆遷則僅用了兩三年。另一受困于某舊村項目多年的開發企業稱,一個好的拆遷補償方案很關鍵,這關乎每一家切身利益。

    為了推進項目的發展,開發企業往往會選擇一定程度的讓利,簡而言之就是掏錢、掏物業。嘉賓指出,通??⑵笠禱嵬ü柚們┰冀?、搬遷獎,以及融資面積補給等方式,如將原本融資地塊分給村作為集體物業,從而實現舊改項目的順利推進。

    盡管舊改困難重重,涉及多方利益的平衡與博弈,不少嘉賓還是坦言,希冀城市更新的過程是一個多方共贏的過程,最終實現利益的最大公約數。

    有嘉賓則稱,并不喜歡用“博弈”來形容舊改過程,更希望將這一過程定位為合作共贏,在既定的游戲規則之下,多方共同努力。

    圓桌會議漸近尾聲,關于如何在城市更新中實現平衡之道的探討仍在進行著。有嘉賓最后稱,舊改不只是拆除重建那么簡單,這涉及到一個個城市鮮活的生命體,每一個“造城者”都要有敬畏之心。

    撰文:林心林    

    審校:勞蓉蓉



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